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大阪府東大阪市を拠点として、戸建て・マンション・工場用地の売買や賃貸、リフォーム・相続登記まで幅広く手掛けるNextHome株式会社です。
空き家を10年以上放置してしまった場合、「このままにしていても売却や活用はできるのか」「修繕や管理はどうすればいいのか」と不安に思うことはありませんか？こうした疑問や不安を抱えている所有者も多いのではないでしょうか。
長期間放置された空き家でも、適切な修繕や現状調査を行うことで、売却したり賃貸やリノベーションなどで活用することは十分可能です。ただし、建物や水道管の劣化、特定空き家認定による行政指導や罰金などのリスクもあるため、早めに対応策を検討することが重要です。
この記事では、放置された空き家を安全に管理し、住める状態に戻す方法や売却・活用の具体的な手順、税制・特例の活用まで分かりやすく解説します。空き家を所有している方や今後の活用を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
■放置によるリスク
10年以上空き家を放置すると、建物や設備にさまざまな問題が発生します。特に不動産会社に相談せず自己判断で放置すると、将来的な売却や活用にも大きな影響を与える可能性があります。放置のリスクを理解することは、適切な対応策を検討する第一歩です。
・建物劣化と住居不可
長期間使用されていない住宅は、屋根や外壁、床などの老朽化が進み、修繕やリフォームが必要になることが多いです。特に木造住宅では雨漏りやシロアリ被害が進行すると、住宅として利用することが困難になる場合があります。建物が劣化すると資産価値も下がり、売却価格にも影響するため、定期的な現地調査やメンテナンスが重要です。
・水道管・設備の故障
空き家では水道管やガス、電気設備の劣化も見落とせません。10年間放置された水道管は錆や詰まりが発生し、使用可能な状態に戻すには高額な修繕費が必要になるケースがあります。給湯器や電気配線も同様で、住宅として再利用する際には専門業者による点検と修繕が必要です。
・特定空き家認定と罰金
放置された空き家は、自治体によって「特定空き家」と認定されることがあります。特定空き家に指定されると、倒壊や火災などの危険性があるため行政から改善命令が出され、対応しない場合は罰金や行政代執行で解体費用を請求される場合もあります。所有者の負担やリスクを避けるためにも、早期の調査と対応が求められます。
■売却・処分の方法
10年以上放置された空き家は、リフォームや修繕が必要になることも多く、売却や処分を検討する所有者も増えています。不動産会社に相談すると、物件の現状や市場価格を把握したうえで、最適な売却方法や解体の対応を提案してもらえます。売却や処分を検討する際には、事前にリスクや費用を整理しておくことが重要です。
・売却前の掃除と査定
空き家を売却する場合、一般的には建物内部の清掃や整理が必要です。長期間放置されていると、ホコリやカビ、不要物の蓄積によって住宅としての価値が下がることがあります。ただし、不動産会社によっては掃除を行わなくても売却可能な場合もあり、査定や販売方法に応じて対応が異なります。査定では建物の老朽化状況や設備の劣化も確認されるため、必要に応じて軽微な修繕を行うことも検討できます。
・解体費用と減額調整
売却時に建物を解体して更地にする場合、解体費用が発生します。解体費用は物件価格から控除して販売することも可能ですが、費用が高額になると売却価格への影響は避けられません。また、自治体によっては補助金や解体費用の一部支援がある場合もあります。不動産会社と相談しながら、売却価格と解体費用をバランスよく調整することが大切です。解体後の更地としての売却は、購入希望者の幅を広げるメリットもあります。
■住める状態にする方法
10年以上空き家を放置していると、建物だけでなく水道管や電気・ガス設備も劣化していることが多く、再び住める状態に戻すには専門的な対応が必要です。不動産会社や施工業者に相談すると、状況に応じた修繕方法や費用の見積もりを提案してもらえます。適切な対応を行うことで、住宅としての価値を維持しながら安全に利用できるようになります。
・水道管・設備の修繕
空き家の水道管は10年以上使用されていない場合、錆や詰まりが発生し、水漏れや給湯器の故障などのトラブルが起こる可能性があります。また、ガスや電気配線も老朽化により使用できない場合があります。修繕には専門業者への依頼が必要ですが、事前に現地調査を行うことで費用や工期を予測しやすくなります。水道管や設備の修繕を行うことで、賃貸や売却時の価値を高めることも可能です。
・インスペクションの活用
建物の劣化状況を客観的に把握するために、不動産会社や専門家によるインスペクション（建物診断）を活用することが推奨されます。インスペクションでは構造や設備の安全性、修繕が必要な箇所を詳細に調査して報告書としてまとめてもらえます。この結果をもとに、必要な修繕項目や費用を明確化でき、住める状態にするための計画を立てやすくなります。
■空き家の活用方法
10年以上空き家を所有している場合、売却や処分だけでなく、賃貸やリノベーションなどで活用する方法も検討できます。不動産会社に相談すると、地域の市場状況や建物の状態に応じて最適な活用プランを提案してもらえます。空き家を有効に使うことで、固定資産税や維持費などの負担を軽減できる可能性もあります。
・賃貸として貸し出す
空き家を賃貸住宅として活用する場合、修繕やリフォームが必要になることがあります。水道管や設備の点検、壁や床の修繕を行うことで入居者が快適に住める環境を整えることができます。賃貸として運用すると、毎月の家賃収入で維持費や固定資産税を賄うことも可能です。不動産会社を通じて仲介や管理を依頼すれば、入居者募集やトラブル対応も安心です。
・売却して処分する
空き家を活用する最もシンプルな方法は売却です。建物の状態に応じて解体して更地で売却する場合や、修繕を行ったうえで建物付きで販売する場合があります。売却価格や解体費用、仲介手数料などの金額を事前に把握しておくことで、予想外の費用負担を避けられます。地域の市場相場を参考に不動産会社と相談しながら進めることが重要です。
・リノベーションして再活用
古い空き家でも、リノベーションによって魅力的な住まいや店舗に生まれ変わらせることができます。内装や間取りを改修することで住宅としての価値が向上し、賃貸や売却時にも有利です。自治体によってはリノベーション費用の補助金が利用できる場合もあり、コスト面でも検討する価値があります。
■税制・特例の活用
空き家を所有している場合、税制や特例を上手に活用することで、負担を軽減しながら適切に管理や売却が可能です。不動産会社や税理士と相談し、対象となる特例や控除を確認することが重要です。特に10年以上所有した空き家では、税金面でのメリットを最大限活かす方法があります。
・10年超所有軽減税率
相続や売却に伴う譲渡所得税の計算では、所有期間が10年を超えた空き家に対して「10年超所有軽減税率」が適用される場合があります。この特例を利用することで、通常より低い税率で売却益を申告でき、費用負担を抑えることが可能です。ただし、適用には一定の条件があり、建物が居住用であることや売却前の使用状況などが関係するため、事前に不動産会社や税理士に確認することが大切です。
・固定資産税の確認
空き家を所有している間は、固定資産税や都市計画税などの支払いが毎年発生します。特に10年以上放置された空き家では、建物の老朽化に伴う評価減が行われる場合がありますが、更地や利用形態によって税額は大きく変わることがあります。自治体の制度や減額特例を活用して税金を抑えることも可能です。定期的に税額や制度を確認し、必要に応じて不動産会社や行政に相談することが、負担軽減と適切な管理につながります。
■まとめ
10年以上空き家を放置すると、建物や水道管の劣化、特定空き家認定による罰金など、さまざまなリスクが発生します。また、売却や賃貸、リノベーションといった活用方法を検討する場合も、建物の状態や修繕費、税制の特例を把握することが重要です。空き家は年月が経つほど価値が下がり、維持費や固定資産税の負担も増加します。
そのため、悩んでいる場合は早めに不動産会社に相談し、現状の調査や修繕、活用・売却の最適な方法を提案してもらうことがお勧めです。専門家の助言を受けることで、無駄な費用やリスクを避けながら、安全に空き家を管理・活用できます。
まずは「空き家を売ったらいくらか知りたい」という方は、まずオンライン査定を試してみましょう。
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